主题：中国房地产最不合理的地方

，卖100万的房子跟卖500万的房子付出的成本，很难说有什么区别，中介收费却是差五倍。  有人可能会说，绑定房价或租金，是收取中介费最简单的计算标准。毕竟房子有好坏，有的房子卖不出去（租不出去），房东为了自身利益，需要给予中介一些激励，利用中介诱导客户，帮忙抬高房价或租金。  然而，对于卖不出去（租不出去）的房子，市场最公平的方法应该是降价，而非利用中介的销售能力，用绑定房价或租金的方式“激励”中介。  如果一个市场的主体从不去考虑降价，而是用绑定房价的中介费用去激励销售人员，这个市场就会形成涨价的单边效应。  为什么这么说呢？我们知道，对于北上广深市场，数量稀少的新房只起到价格标签的作用，二手房才是最大的交易主体。  换言之，二手房市场价格受中介影响很大。中介们通过绑定房价，从而将自己的利益绑定到房地产市场。  也就是说，只有涨房价，只有涨租金，绑定房价或租金的中介费才会高，中介才会赚得多。  单个房屋涨价，可能对整个市场没什么影响。然而，当我们系统来看，普遍存在的中介，使得所有房屋的价格上涨成为普遍性——这其中涉及到两个概念：【资源错配】和【锚定效应】。  2nd 资源错配与锚定效应  刚才我们提到【资源错配】和【锚定效应】这两个概念。  资源错配：房价涨得越厉害，中介费也就涨的越厉害。由此，越是城市中心区、房价热点区，中介抢单就越热衷(只有这些地方才有更充足的理由涨房价），中介等销售资源错配就越厉害。由此，中介越多的地方，房价涨幅也越高。  锚定效应：何为锚定效应（Anchoring  effect）？作为经济学的一个常用概念，指的是当人们需要对某个事件做定量估测时，会将某些已知数值作为“起始值”，而这个“起始值”会先“锚”一样影响着“估测值”。  换句话说，当城市中心区房价上涨，城市周边的房价不可避免被带入上涨轨道，这就是锚定。当一个城市房价上涨之后，另一个城市的房价也不可避免的被对比，从而形成涨价的理由，“河北燕郊都涨到3万了，那廊坊该涨到几万？”、“西安这么好，5套房也抵不上北京的一套房”，这也是锚定。  中介资源错配，使得中介受到绑定房价的中介费的刺激、同行竞争的压力，尽量帮助房东们涨房价，涨势从城市中心区、房价热点区蔓延，形成全城性的涨幅；锚定效应使得一线城市的房价涨跌影响到二三线城市，直到长沙、贵阳这种二手房发育不完全的市场，锚定效应也仍然存在——因为经常被对比，同样为省会，为什么长沙、贵阳房价这么低？  3rd 假如中介费是固定的？  假如中介费是固定的（以公司形式固定，不抽点），中介服务就会变成类似于送外卖那种靠量取胜的服务。为了走量，中介也没有了帮助房东做高房价的动力，而是要求房东做一个尽量好卖的价格，以帮助他节约时间。  也就是说，中介费固定了，中介抢单仍然会有，但不论房子好坏，都以成交为目的，而非帮助房东获得最大溢价为目的。中介费固定，中介需要做量才能有业绩，毕竟好的房子不愁卖，差的房子的存货压力转移到房东，中介也会在侧面要求房东降价。  此外，中介费固定，还彻底铲除了房源垄断。目前的独家委托，无非是帮助房东卖个好价钱，自己获得好的抽点。而中介费没有了抽点，房源定价权和中介费定价权都给了房东，房产价格受中介支配的影响就小。  总之，很多中介的服务，都在一个固定值以下 。设立一个中介浮动价位是合理的，但按总价抽点确实太霸道，买卖不同的房子，中介费浮动范围上下超几倍，这种收费方式其实绑架了房子和市场，而行情好坏的风险由买卖双方承担，中介只是按点抽成而已。  4th 最后聊几句总结的话  规范中介市场收费标准，我一向都坚持按劳分配原则。而将中介费绑定房价，不是按劳分配。  服务越好，收费越高是应该的。但是不应该牵扯到房价。房价的构成应该是地段、物业、环境等，不应该有中介费的参与。  中介市场的收费，可以按销售套数或销售面积来定，不直接助推房价的方式都可以。  假如中介费不再绑定房价，中介销售人员对市场定价权不再有影响，在锚定效应依然存在的情况下，整体市场的房价可能不升反降。而这，也许是除限购外，调节中国房地产市场最好的办法。

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平常我们买房或者租房，经常有求于中介。相应的，也要支付中介费。  然而星子察觉到，买房的中介费一般是房价的1%-3%，租房的中介费一般是1个月的房租。无论这笔中介费由谁支付，它都相应绑定了房价或租金。